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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  根據公告,該計劃的信托期限為12年,信托計劃的A類委托人為安徽省宿州市埇橋區人民政府,信托計劃成立時發行A類信托單位5400萬份。信托計劃中的服務商為安徽帝元現代農業投資有限公司。中信信托作為本計劃的受托人,將以受益人利益最大化為目標,嚴格按照信托文件約定管理、運用信托資產,審慎處理本計劃的各項事務。

  那麼,參與的各方如何賺錢呢?特別是作為推動的主要三方:信托公司、地方政府和農業公司的積極性從何而來呢?本人疑慮的是,如果通過早期一兩年的試驗發現,按照常規正當的方式進行運營,很難賺到錢,甚至會虧損,它們會不會走到投機,甚至透支信譽毀滅價值的道路上去呢?

  這個信托方案中可能存在的最大誘惑,或者是最大漏洞是:信托公司從投資人手中是一次性收取資金,收的是100%(信托公司、地方政府、農業公司等三方分掉瞭),而給予農民的租金是12年分期分批的,即每年是8%。這中間有92%的差額部分。這時候,運營三方的代理人將面臨一個選擇:A。是以後每運營一年信托資金消耗掉10%,而同時要向信托人支付8%~10%的投資回報呢?B。乘募集的大部分資金還在,也不要未來辛苦12年,可能還要賠錢,幹脆把這92%的差額現金跑冒滴漏掉,個人裝滿瞭口袋呢?甚至直接分掉,之後跑路呢?

  然而,如果采取土地流轉信托的方式,由信托公司向投資人募集資金,由地方政府向農民征收整合土地資源,交給專門的農業經營公司經營。這其中成本立刻大大增加:1.須每年向投資人支付8%~10%的投資收益,否則很難讓投資人甘心掏錢冒險;2.信托公司在其中也是要成本收益的,每年大約需要融資額的2%;3.農民轉讓土地承包權也是要費用的,無論是一次性轉讓,還是每年收租金,應當不會低於原來每年收益的10%;4.地方政府幫助信托公司落實整合土地,也是要成本收益的,估計也要分到信托總資金的2%~3%,甚至會因為"農地釘子戶"而更高;5.最後農業經營公司當然也是為瞭謀取利益的,它要雇技術員和農民,也支付大筆的工資,其運營成本,保守估計要占到年收獲的20%以上,而且如果沒有5%的凈收益,哪個公司會辛辛苦苦去種12年的地呢?

內容來自sina新聞

  土地流轉信托正成為信托的創新品種。

  土地流轉信托還隱藏著另外一個巨大的風險,那就是強行征地風險,如果有農民不願意土地流轉,而農地公司要求必須整合集約土地,基層官員不達目的誓不罷休,那麼就會出現類似城市拆遷"釘子戶"般的激烈沖突。

  不過,筆者卻對此次創新懷有疑慮。原因很簡單,如果負責任誠信到底地經營,不知道此信托相關的幾方如何賺錢。或者說,這塊土地的增值空間在哪裡?如何滿足信托投資人、信托公司、經營公司、地方政府和農民等五方利益,讓各方皆大歡喜。它會不會演變成一個擊鼓傳花的陷阱,或者說演變成一個龐氏騙局?

  故此,在上述土地流轉信托的隱患未能有效排除之前,土地流轉信托不應該大規模推廣,否則後患無窮。

  10月中旬,某信托發佈公告,中國首隻農村土地承包經營權流轉信托計劃已於10日正式成立,目標土地是安徽省宿州市埇橋區的土地,首期產品涉及的流轉土地面積達5400畝。據悉,該信托計劃通過分層設計將農民、地方政府以及服務商的利益進行統籌和協調,在不改變農村土地用地性質的情況下,解決瞭農村土地流轉過程的利益和權益分配的難題。

  簡言之,土地流轉信托從一開始還不知新增收益從哪裡來的情況下,一年的農業成本和支出已經增加瞭約50%。那麼,新增產量或經營效益足以增長50%以上嗎?正常的提高效益的出路無非如下幾條:1.降低成本,這很難的,農藥、化肥、種子這些都是剛性成本,以前農民耕種自己的土地是不算成本的,如今要雇農種地,成本隻會增加;2.利用現代機械化耕種提高效率。其實,現在農村早已實現瞭機械化耕種,特別是收割時,基本都是外來的機械化收割隊來收割,已經沒有農民手工收割瞭,即所謂機械化集約農業的空間早已被大大壓縮;3.在作物品種上做文章,進行有機品種或者經濟作物的耕種,可以提高一些效益,但這對向城市高端人群銷售的渠道的要求特別高,並非什麼農業經營公司都能做到的。而且擅自改變糧食耕種為經濟作物,在戰略全局上不具備推廣性,如果大傢都來種經濟作物,誰來種糧食,如何實現習總書記要求的"飯碗裡主要要裝自己生產的糧食"的要求?而且大傢一窩蜂地增加經濟作物,供大於求,經濟作物的價格必定下來,即糧價與經濟作物價格本身有一個市場平衡機制的。

土地流轉信托成信托創新品種 可能埋下隱患

  要是你,你會做什麼選擇?這就要看B者會不會受到嚴厲的懲罰,懲罰力度是否高於其投機成本。很難,如果隻是跑冒滴漏,你很難追究其經營責任,更難對其進行刑事懲罰;對於信托公司而言,信托本身就是有風險的,對於投資人的追究法律很難追回其本金。更不要說跑路的瞭,連人都不在本國法律管轄范圍,更難說追懲瞭。

  那麼,這個信托就一破瞭之瞭?代理人就一跑瞭之瞭?非也!要國傢政府來承受所有的惡果,因為土地流轉是國傢政策,信托公司是合法的,大多數是國有的,是用國傢信譽來背書的;另一端,地方政府征收整合農地,是地方政府信用來擔保的。如果這一信托失敗,那麼投資人將會找政府索要投資,農民將會按合同向地方政府索要租金,將會釀成巨大的社會穩定風險。

  對此創新,信托業界歡欣鼓舞,"從象征意義來說,首單土地流轉信托產品推出的意義可以用偉大來形容。"上海某信托公司研發部門負責人表示,這位人士指出,土地流轉信托產品的推出意味著目前制約農村土地流轉的瓶頸得以突破,這對加快農村土地流轉和利用,提高農村土地利用效率,促進農業經營產業化、現代化發展具有重大的意義。

  邏輯很簡單,農民在自己承包的土地上種糧或者說種經濟作物,其成本是最低的,不需要租地成本,不需要支付勞動力成本。盡管如此,由於農產品收購價過低,耕種土地屏東市土地貸款的利潤非常菲薄。



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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/08462478928.shtml

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