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內容來自sina新聞

地產企業的金融戰略重塑

  以往中國的地產企業其實無所謂金融戰略,因為在高度的金融管制下,企業能夠獲得資金的渠道非常的有限,在這種情 況下,大傢隻能是有什麼金融工具就使什麼金融工具。2012年證監會和保監會針對資產管理市場出臺瞭一系列的新政,這些政策的原意是在放寬各類金融機構的 投資范圍,推動金融創新。但是這些新的政策也給地產企業帶來瞭更廣泛的金融選擇。面對這些紛繁復雜的金融工具,地產企業自身也需要做一個金融戰略的重塑。 重塑的第一步就是要區分公司層面的金融戰略和項目層面的融資策略。

  首先業務線的選擇,企業要根據自身的資源稟賦和市場環境,來選擇最適合自己的一個或者幾個產品線,是住宅、商業地產、工業地產還是其它。價值鏈 的定位。企業要根據自身的人力資本的構成和行業的對標分析,來發現自己在價值鏈的哪一個或者哪幾個環節具有超額回報的優勢,然後根據你的價值鏈優勢實現一 些商業的模式,借助商業模式的創新來放大你的效率優勢。在此基礎之上,企業要想進一步的放大效率優勢,擴大市場份額,就還需要借助資本杠桿,也就是資本資 源的整合平臺,它包括瞭像基金的平臺,私募債權的平臺和證券化的平臺,當然每個平臺上又有多種的金融工具。這就構成瞭一個輕資產戰略的決策緯度,這三個緯 度又構成瞭輕資產戰略的三個價值創造的空間:第一是由業務線的選擇和價值鏈的定位所構成的戰略資源的優化空間,也就是企業首先需要把現有資源優化在具有效 率優勢的產品線或者產業環節上,來鞏固和發揮現有的核心競爭能力。第二個就是由價值鏈的定位和資本資源整合構成的商業創新的空間,也就是根據你的價值鏈的 優勢,來匹配最佳的商業模式,組合最佳的資本資源。最後就是由業務線的選擇和資本資源整合所構成的金融模式的創新空間,也就是根據產品線的風險收益特征來 匹配最佳的金融平臺,選擇最佳的金融工具。輕資產戰略是一個立體的戰略組合,它既包括瞭對現有資源的一個優化配置,又包括構建新平臺來放大現有的效率優 勢。而這個新平臺既包含瞭商業模式創新所形成的業務集中的平臺,也包含瞭金融模式創新所形成的這種資本集中的平臺。同時,由於不同企業它的資源稟賦不同, 所以最終會形成的輕資產的戰略模式可能是每個企業都會有不同的特點。

  總結一下,金融戰略重塑的立體空間。在金融工具日益多元化的背景下,地產企業需要重塑自己的金融戰略,它包括公司層面高雄二胎的金融戰略核項目層面的融 資策略。當市場處於高波動期的時候,或者當企業自身處於戰略轉型期的時候,或者企業奉行集權化的管理模式的時候,它都更加倚重於公司層面的戰略,反之則傾 向項目層面的融資策略,而公司側面的戰略核心就是輕重資產的選擇,項目融資的策略就是在股權、債權和收益權之間的權衡,最終達到項目運用的周期和資金來源 周期之間的一個匹配,這也就是我們說的地產企業的金融戰略重塑。

  企業究竟應該在什麼樣的情況下選擇重資產戰略?又該在什麼情況下選擇輕資產戰略呢?首先,輕重資產的選擇是不同市場環境下的兩種選擇。在房價快 速上升的過程中,這時候資產升值收益超過瞭企業的資金成本,那麼持有資產就是一項理性的選擇。但是如果房價的上升速度受到抑制,持有資產本身的回報不足以 覆蓋持有期的資金成本和物業成本的時候,這時候輕資產可能就是企業的一項更優的選擇。但即使在相同的市場環境下,也不是所有的企業都能夠實現輕資產的轉 型。我們說隻有那些具有效率優勢的企業,才有轉型的空間。那麼這種效率優勢可以是在開發、拿地、物業管理、商業運營等某個環節上的領先優勢,也可能是在商 業地產、工業地產、養老地產等某個產品線上的領先優勢。還有可能是某種資源整合能力的優勢。但總之,你要想吸引投資人的合作,就必須要有創造超額回報的能 力。

  至於我們常說偏債型的信托或者基金,它的門檻是最低的,所以它的成本也是最高的。不同的融資方式各有優劣勢,一般保障門檻越高的產品,收益率越 低,在相同的風險水平下,期限結構就決定瞭融資成本。很多時候風險我們是不可選的,所以對於地產企業來說,融資工具的選擇其實最主要的就是一個期限結構的 匹配。我們知道,七股區土地貸款期數今年6月的時候,銀行由於期限錯備,導致瞭一個錢荒事件的爆發,其實我們地產企業的期限錯配的問題要比銀行嚴重得多。大樹區房屋貸款率利試算

  但總之,我們對企業進行金融戰略重塑的時候,首先要把你的資金戰略區分出是公司層面的,還是項目層面的。公司層面的金融戰略,我叫輕重資產的戰 略選擇,說得簡單一點,就是企業要決定,你要把哪些資產放在自己的資產負債表上,哪些資產交給專業的投資人去持有,這裡說的不是簡單的表外化,因為如果這 個資產雖然出瞭你的資產負債表,但還是你的表外負債的話,那不是真正意義的輕資產,我們說真正意義的輕資產,是你把這項資產交給專業的投資人持有,然後你 給投資人提供一個資產管理的服務。所以我們把地產企業自身持有大量土地和物業資產,獲取資產升值收益的模式稱為重資產模式,把地產企業自身不持有大量土地 和物業資產,而是為持有資產的投資人提供管理服務,獲取這種管理費、中介費和業績報酬的模式稱為輕資產的模式。兩種模式下,企業的資產負債表肯定是有很大 差異的,它對企業的能力要求也是不同的。在重資產模式下,要求企業能夠找到低成本的長期資金。也就是說你要長期持有一個資產,你必須要降低你持有這個資產 的資金成本。而對於輕資產的企業,它要求企業在產品線或者產業環節上具有顯著的效率優勢,這樣才能夠吸引投資人和你合作。

  當然,不是所有的企業都能夠實現輕資產的轉型,即使選擇瞭輕資產戰略的企業,也還會有一部分的重資產。對於這部分重資產,核心的問題就是如何控 制一個合理的安全線。由於時間關系,在這個部分就不做詳細的討論。總之,地產企業公司層面的金融戰略,最核心的是要做一個輕重資產的選擇,也就是說當資產 的升值收益大於資金成本,企業的效率優勢不明顯,但資金成本優勢很明顯的時候,它就更適合重資產的模式。而當資產升值收益小於資金成本,但企業的效率優勢 非常明顯的時候,它就更適合輕資產的戰略。當然在具體的執行過程中,輕資產戰略可能需要對自身的效率進行診斷,然後再去匹配商業模式和金融模式的創新。在 重資產的部分則需要合理控制負債的水平,這是公司層面的金融戰略。

  在項目層面,融資工具主要有三類:股權、債權和收益權的工具。不同的融資工具它有不同的進入門檻。比如我們比較熟悉的,像銀行的開發貸款,它會 要求四證齊全,物業貸款會要求是成熟的物業,還有一些我們可能不太熟悉的,像保險公司的不動產投資計劃,它會要求是A以上的投資擔保。第二,不同融資工具 的期限也是不同的,比如銀行貸款或者偏債型的信托和基金,它的期限一般是1-2年,收益權的基金期限略長一點,兩三年,但是一般不超過5年,保險資金的融 資類不動產投資計劃,期限可以達到5到10年,銀行的經營性物業貸可能會更長一些,證券性的專業資產管理計劃期限一般是0.5年到5年,它的優勢就在於發 行方可以在一個計劃中發行不同期限和不同利率的產品,從而可以更靈活地跟項目的現金流相匹配。第三個是不同融資產品的融資成本是不同的,在現有的債權融資 成本中,銀行貸款的資金成本一般是最低的,但是它無法滿足項目前期的投資需求。

  證券公司的專項資產證券化的產品是可交易的,它的流動性更好,融資成本低於同等條件下其它不可交易的金融產品。保險資金的不動產投資計劃由於它 要求的保障條款比較充分,所以它的收益率要求也會略低於信托等融資工具。但是因為它的期限比較長,可以達到5年以上,而且可以投資於開發、培育等各階段的 資產,所以它也有一定的獨占性優勢,所以資金成本一般也是要高於銀行貸款的。

  輕資產戰略的它的內容有哪些呢,我們說它可以分為三個緯度:業務線的選擇,價值鏈的定位,資本資源的整合平臺。

  舉個例子,2012年末的時候,地產上市公司的資金結構是這樣的,平均來說有21%來自預售款,22%來自於各項應付款,包括應付的工程款和土 地款,10%是短期借款,15%是長期借款,包括信托借款,40%是債券,28%是權益資本,債務資本的平均期限大概是16個月,也就是說如果你投資項目 的回收周期在16個月以內,那麼你的債務資金來源就能夠覆蓋整個項目的資金運用周期,從而不會出現再融資的項目風險。但如果項目的平均周期在16個月以 上,企業就面臨再融資的風險,而這個風險在流動性緊縮的背景下就可能是致命的,數據也顯示,在正常情況下,一個項目的開發周期可以控制在18個月以內,但 是在調控期,回收期是大幅延長的,這時就面臨再融資的情況。

  幾乎所有關於資金鏈斷裂的故事,你仔細去分析,它的根源都在於資金占用的期限長於資金來源的期限,以至於當你的負債到期的時候,投入的資金還沒 回來,這時候如果無法再融資的話,就會出現資金鏈斷裂的風險。所以說地產企業其實最可怕的不是房價下跌的風險,也不是資金成本上升的風險,我們其實最怕的 是投資項目與融資工具期限不匹配的問題。項目融資的核心是要使它的資金占用期和資金來源期相匹配,這種匹配比管理本身還重要。地產企業都知道要控制負債 率,其實期限的管理比負債率的管理還要重要。

  我們為什麼需要股權資金呢?就是在一般情況下,我們的債務資金的平均期限都要短於我們的項目投資回收期,從而出現一個期限結構的缺口。在這個缺 口期,如果恰好趕上瞭一個市場的波動風險,這時候我們就需要用股權資本來吸收這個缺口期的價格波動風險。所以,如果你的項目的投資周期很短,而你的債務資 金的平均期限很長,使你的缺口期很短,比如說就一兩個月的話,那麼在這一兩個月內發生很大的價格波動的可能性就會很小,這時候你需要的股權資本就很少,你 可以承受的負債率就會很高。但是反過來,如果你的項目投資周期很長,但是你的債務資金的平均期限很短,使你的缺口期達到一兩年甚至更長的時候,那麼在這個 期間內出現價格波動的風險就會很大,那你就需要更多的股權資本來彌補這個期間由於價格波動而導致的投資損失的風險。所以,其實我們負債管理的核心不是負債 率的管理,而是期限結構的匹配。

  這張表就是一個項目層面融資策略的選擇,這個融資策略其實核心的就是在股權、債券和收益權工具之間進行一個權衡。具體來說,債權工具就包括瞭保 險資金的這種融資類的不動產投資計劃,現在基金公司也可以發行的專項資金管理計劃,銀行的開發貸款、物業貸款,信托公司和地產基金的偏債型的產品。收益型 的產品就包括瞭像信托基金的收益權信托,以及證券公司的專項資金管理計劃。不同的產品它們的期限從0.5年到10年不等,不同的產品它們的進入門檻也是不 同的,有些要求有擔保和評級,有些要求要無抵押,有些可能要求四證。但是核心就是融資工具的選擇是使你的資金來源的期限和你的資金運用的期限相匹配。當債 務資金不能完全覆蓋項目運營周期的時候,就需要用股權資本來彌補這個缺口期的價格風險。

  我們說企業融資是為瞭投資,投資需求大致可以分為兩類,一類是當前項目的運營需求,一類是未來的成長需求。前者主要依賴於現有項目的融資能力, 而後者則主要依賴於公司層面,或者我們叫做總部層面的融資能力。具體來說,成長性的投資需求包括三類:一類是某些項目前期的啟動資金需求,第二類是具有戰 略意義的長期投資需求,比如說一些企業,像商業地產、養老地產的戰略性的投資,還有就是在周期波動中的一些儲備性的資金,由於這類投資通常具有很大的不確 定性,投資期也更長,在短期內難以用業績指標進行考核,所以它更適合采用總部層面的一些融資工具,比如我們看到的像公司層面的股票融資、債券融資、票據融 資等等。具體到每個企業,要使用多大比例的一個公司層面的融資,使用多大比例的一個項目層面的抵押性質的融資呢?這個並沒有一個統一的標準。首先,處於戰 略轉型期的公司,比如說在從純粹的住宅開發向商業地產持有轉型的這類公司,它的成長性投資需求會更多,也就更需要努力地去開拓一些公司層面的金融工具,還 有就是在市場波動比較頻繁的時候,這時候企業也需要儲備更多的一些資金,用來應對行業的低谷期,或者在低谷期把握一些低價的收購機會,這樣也需要更多的總 部層面的金融資源的儲備。再有就是跨區域的企業,有些會選擇集權式的管理模式,有些會選擇分權的管理模式,相對而言集權的企業在總部的金融儲備會更多一 些。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/09443469809.shtml

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