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融360數據顯示，央行以"窗口指導"喊話後，5月首套房利率依然繼續收緊，優惠利率減少，九成銀行首套房貸利率升至基準利率或上浮10%。但銀行在審核方面表現積極，通過減少人工幹預來提高審批速度：目前首套房貸款審批時間往往較快，一般在2至7天內，但放款時間仍較長，與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時間相對較短，大概在30天之內；國內的銀行則在45天左右。二手房交易再創新低 郊區小房掛牌兩月無人問津
改善型客群遇阻明顯
與張小姐一樣鬧心的不是少數，據記者在周邊調查，多位換房人士均卡在中間左右為難。換房人多認為目前的市場價格是出手的好時候，可是手中的房子不賣掉，根本就無法實現換房的願望。
二手市場
分期付首付為瞭拉長客戶支付周期，今年以來，北京、上海、天津、深圳、廣州等不少地區品牌房企推首付分期。
"我順義的房子不大，並且離上班的地方比較遠，我一直想找個近點的，正好碰到瞭這個樓盤，價格我也覺得合適。"隨後，張小姐把房源信息放在瞭中介那裡，為瞭盡快銷售，她還在各大網站上發佈瞭賣房信息。讓張小姐沒有想到的是，房子的銷售成瞭巨大的難題，"中介說市場非常不好，我告訴他們價格可以談，但掛出去兩個月瞭，到現在也沒有接到中介的任何電話，網上掛的房源也無人問津。"張小姐的換房願望落空，不得已把定金退瞭。
端午小長假，二手房交易再創新低。長達半年的二手房低迷行情，首先沖擊到的就是新房市場的改善性產品。
為瞭更好地促進成交，中介一般會讓業主調低價格，而受市場成交低迷的影響，一些著急換房的人群也傾向於低價出售。日前，東三環白傢莊附近門店的經紀人告訴記者，他們有一套兩居室的房源才230萬，單價不足3.4萬元，"業主已經定瞭一套大的房子，定金已經交瞭，著急用這個錢，要不這個地段也不可能這個價格賣。"
此外，不少業內人士表示，分期付首付方式也為業主換房提供瞭更長的時間，鏈傢地產市場研究部張旭認為，北京市二手住宅市場需求量非常龐大，這為日後的市場恢復奠定瞭基礎，隻是目前買賣雙方還在博弈當中。而市場重要影響因素之一的自住型商品房因其供應量有限，僅能滿足極少數人的購房需求，絕大部分觀望自住型商品房的購房者最終還是要回歸普通二手住宅市場。此外，近期央行也發表瞭關於滿足首套房貸的相關表態，現在北京市已有個別銀行放開首套房貸利率九折優惠，預計三季度信貸政策或將有所放松，對於刺激剛需入市也將產生一定積極作用。由此看來，進入三季度以後，北京樓市或將進入觸底回升期。
貸款收緊放款時間仍較長
對於二手房成交難度增大對客戶沖擊，北京不少改善型樓盤已經感受明顯信貸屏東萬丹信貸。
對策
這位負責人表示，從今年清明節開始，改善型需求開始出現變化，"好多之前已經排號的購房者表示，由於之前老房子遲遲沒能賣出去，希望推遲簽購房合同。"
差異化供應
成因
記者調查發現，今年來二手房市場低迷導致的成交周期拉長是導致借"換房"難度增大，成為改善型遇阻的主要原因之一。二手房成交低迷是今年以來不爭的事實，和新房比起來，二手房市場更為敏感，跳水的速度和幅度更大。成交量下挫、議價空間擴大、掛牌價格持續下調、成交周期明顯延長等多重指標反映著二手房市場岌岌可危。受制於二手房難脫手，部分賣房換房的改善型需求被抑制。
由於二套房貸首付款比例提升以及房子總價水漲船高，不少改善型購房者不得不先賣掉舊房子才能湊足換房所需資金。然而，今年以來，隨著二手房市場活躍度下降，賣房周期拉長以及貸款政策收緊，面對普通購房者的改善型產品銷售明顯受阻。為此，一些改善型樓盤通過分期付首付、差異化推盤等營銷方式，應對當前的銷售難題。
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二手房低迷導致換房周期拉長
在王丹看來，總價下降40萬元已經是自己對價格預期的底線，"實在不想再降瞭，大不瞭就暫時不換房，再等等再看"。
進入6月，房企推盤熱情持續高漲。據亞豪機構統計數據顯示，6月，包括泰禾1號公館、首開香溪郡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、保利·春天派、中海楓丹公館 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、京洲世傢 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、龍湖灩瀾新宸 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等項目在內，北京共有33個項目計劃開盤，開盤項目處於2014年以來市場供應的高位水平，其中，純新盤項目共有19個，占到6月整體計劃入市量的6成。而在此前，今年前5個月僅有29個純新盤上市，尚不及開盤項目總量的3成。
郊區小房掛牌兩月無人問津
"改善型需求與剛需和高端需求客群不一樣，從政策上，改善型需求享受不到剛需的信貸等支持，從資金實力上，又沒法和高端客群比，所以夾在中間的改善型購房環節繁多，需求最容易受到市場與政策波動的影響。"一位業內人士表示。
記者調查發現，改善型樓盤成交遇阻的已經成為普遍現象，北五環一項目銷售負責人向記者表示："去年因為'限價令'導致項目遲遲未取得預售證，好多客戶有錢買不到房子，今年價格比去年有優惠，預售證也容易多瞭，不少客戶卻因為資金問題推遲買房。"
另據中原地產、鏈傢地產和偉業我愛我傢等多傢的統計數據顯示，今年5月份，北京的二手房網簽量僅為6929套，環比上月7616套下跌9.02%，同比去南澳鄉二胎房貸利率年5月7336套下跌5.55%。自3月以來，成交量連續兩個月下滑，這也創下自2009年以來5月同期單月交易量的新低。
對於6月純新盤項目的大量入市，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，事實上，從3月開始，北京樓市供需格局開始出現逆轉，與自住型商品房競爭同一類客群的剛需項目開始舍價換量、搶跑出貨，5月開始，首批降價的剛需盤已經消化瞭大量目標客戶，跟進降價的項目則難以爭取更多銷量，普遍進入平緩銷售期。進入6月，房企祭出"差異牌"，推出純新項目，在產品特點上與同區域的老項目後期形成明顯區隔，借以鎖定剩餘客群。
根據中原地產統計，目前成交的房源相比掛牌價格，平均下調幅度達到瞭2%-3%，議價空間的加大明顯反映瞭市場已經從之前的賣方市場轉變為買房市場，而部分郊區二手房價格調整幅度已經超過10%。另據統計，掛牌房源85%都出現瞭價格下調，房主心理預期價格已經出現明顯下調，但購房者則觀望情緒繼續加強，市場已經從之前的恐慌性入市轉變為恐慌性觀望。
據王丹介紹，自己手裡現有兩個小戶型二手房源，分別位於西三環和西四環外，均為上世紀80年代的老房子。按照王丹的計劃，她想將兩個小戶型全部賣掉之後在城北升級置換成一套至少三居的新房或次新房。"春節之後沒多久就在多傢中介登記，到現在幾個月都過去瞭，兩個房子一個還沒賣出去"，王丹苦悶不已。
與低價郊區房和自住房相比，城區的二手房源雖然有著先天的地段和城市資源優勢，但是總價高、戶型小卻是將很多人拒之門外的主要原因。
王丹說，兩個房子相比較起來，西三環的小兩居相對要更受歡迎一點，看房的人也比較多，最初自己的報價在300萬元左右，由於不少買傢隻看不買，她不斷降低自己的預期，到現在總價已經累計下降瞭40多萬元，但始終沒有成交。
"買賣雙方的博弈很嚴重，購房者還是在觀望，買漲不買跌，我們門店裡的房源有很多無法成交，而成交的幾單也往往經過瞭很長時間的博弈。"通州某門店的經紀人告訴記者。"市場好的時候，買房非常利索，現在不同瞭，我們經常要催促對方，但也不見得能成交。"
內容來自sina新聞
根據中原地產統計，5月份，北京3000萬物業成交瞭14套，占全市成交的比例達到瞭0.39%的歷史高點，幾個月來持續上升，這一比例在 2013年全年僅為0.19%。同時，單價10萬的高端項目單月成交瞭5套，也是歷史最多。
亦莊某改善型項目負責人表示，目前在售項目主要面對的是換房的改善型購房者，"這些客戶集中在兩個年齡段，一群是30~40歲之間、子女在2~6歲的'首改'，為瞭子女以後入學或擁有更舒適的居住環境。另一群則是子女已畢業工作，臨近退休或已經退休的購房者不想再住在市區老樓中，也想換套環境較好房子或全新的房子。"
北京中原地產首席分析師張大偉認為，北京二手房市場在全面網簽後，單月成交隻要低於10000套，二手房的價格基本都是停滯與下行的。進入2014年，北京二手房價格已經連續5個月下滑。北京二手房成交價格也延續瞭前4月調整跡象，5月二手房成交均價下調出現加速，北京二手房成交均價為3.02萬，相比4月份的3.1萬繼續下調瞭2.6%，年內累計下調幅度已經超過6%。"預期在信貸不出現突然大幅度扭轉的話，北京二手房價格將還有15%左右的調整空間。"
張小姐(化名)告訴記者，4月份，她看上瞭6號線附近的某樓盤，該項目的位置不錯，且正好趕上比市場單價低瞭近一萬的內部價，她特別動心，並很快交瞭幾萬的定金。但鑒於首付不夠，張小姐希望把順義的一套商住房處理掉，實現自己剛改的願望。
除瞭二手房市場自身低迷之外，在當前信貸環境較緊的狀態下，部分購房者在貸款難度增大及利率成本的提高，也成為導致改善型需求的主要原因。
"不是全部買傢都能一次性付款，相當部分還是要按揭買房，而銀行現在對購房按揭審批放款的時間也很長，有的拖三四個月。所以，一套房從業主放盤到賣樓款回到業主手裡，很可能需要4月~6個月不等。"北五環某項目銷售人員向記者表示。
日前，央行發聲力保首套房貸，要求各商業銀行要合理確定首套房利率水平，提高貸款發放和審批效率，優先滿足首套房貸需求。不過，"融360金融搜索平臺"調查顯示，各傢銀行紛紛聲明表示支持，但當前銀行對房貸業務的推進出現分歧：以工、農、中、建為代表的國有大行在央行"喊話"下積極推進；商業銀行由於資金緊張、存款資源有限，因而暫停房貸業務的態度比較明確。
5月初媒體報道8.5折利率重出江湖，但經過融360做瞭實地調查後顯示：8.5折利率優惠僅是小眾的特殊待遇，目前各傢銀行首套房貸利率上浮較大，且有銀行已經暗中暫停二套房貸業務。融360向北京、上海等多傢銀行及中介瞭解發現，8.5折優惠利率僅是銀行針對少部分資質很好客戶，如工作穩定，月收入高，對於銀行業務有所貢獻而采取的特別優惠，而普通客戶，運氣好的話，也隻能申請到9折利率，所以8.5折利率優惠並不代表銀行利率下調。
記者調查發現，換房遇阻的不僅僅在剛改購房者中，在不少升級型的購房者中也同樣普遍。今年春節之後，王丹(化名)開始著手升級換房的計劃，不過時至今日，盡管手中的房源總價一降再降，換房夢仍然擱置。
城區舊房掛牌半年未賣掉
在改善項目銷售遇阻的同時，3000萬元以上高端項目卻逆勢熱銷。
"在6月的供應市場中，改善型房源供應正在持續提速，而以剛需市場為支撐的中低端市場在經過前一輪搶跑後，供應速度開始減慢，而自住商品房正逐漸步入歷史舞臺。"任啟鑫說，在6月計劃入市的33個項目中，包括北辰紅橡墅、九章別墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、紅廷別墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、海棠公社4個別墅項目，以及龍湖灩瀾新宸、住總萬科·金域國際 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、麗都壹號 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、潤澤公館 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、臻園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等12個改善型項目在內，中大戶型的中高端項目數量多達16個，占比高達5成。與此同時，金隅旗下兩個自住商品房項目--金隅匯星苑、金隅匯景苑已經於5月21日進入聯網資格審查查詢階段，5月25日起接受官方咨詢，並有望於6月上旬搖號，率先進入市場。
此外，在價格策略上，與老項目後期相比，純新盤項目由於沒有前期售價的比對，定價上也相對靈活，這也使得6月的供應市場價格更加透明化。據統計，與今年前5個月多數項目對價格三緘其口的銷售態度不同的是，6月擬入市的33個項目中，近半項目給出瞭預期的銷售價格。業內人士認為，在當前購房需求不足的背景下，新盤及早公佈定價是為瞭讓購房客戶更直觀、透明的瞭解項目情況，才能更好地促進客戶購買。
"可能房子確實有一些硬傷，譬如年代比較老，外觀看上去沒有那麼新，小區環境也算不上高端，另外距離地鐵稍微有些遠"，王丹這樣總結自己房子"滯銷"的原因。在她看來，現在買房人都很挑剔，因為可選擇的范圍越來越大，一方面，越來越多郊區的新房以低價開盤吸引瞭很多剛需人群，另一方面，自住房的供應加速，也讓不少人離開瞭商品房的市場。
"交完一成首付，就可以簽合同。年底交完其餘部分首付即可"。亦莊某項目一位銷售人員告訴記者。
業內專傢表示，分期付首付實際是首付分期的行為，即原本一次性付清的首付款分幾次付清，是房企為降低目前信貸緊張、首付比例提升等政策引起的需求後置而采取的一種積極營銷手段。"開發商采用'分期付款'可以吸引資金有限的客戶，快速出貨，促成樓盤快速成交。"
"我的房子已經在中介那掛瞭兩個月瞭，絕對是市場低價，並且我還承諾給經紀人更多的傭金，但這麼久瞭，至今沒有任何音訊。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-06/07442764136.shtml
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