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● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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● 身分證正本,印鑑證明。

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  "如果全部解除質押存在資金壓力,可以先解決其中幾個優質項目的權利限制,像REITs一樣,做好一個發一個。"周偉建議有能力的公司可將旗下資產的證券化分批操作。

  此前,盡管國內的企業資產證券化早有發展,但卻一直處於試點試行階段。

  "從未來的發展動力上,券商、持有商業物業開發商的熱情肯定沒問題。不過考慮到房地產行業的調控,商業物業的資產證券化能否在短期內鋪開就很難講瞭。"方正證券地產行業分析師周偉向記者分析,作為一種新興的融資模式,擁有規模性商業物業的上市公司有機會成為先行者。

  "我們是商業物業的運營商,所募集的資金也會用在商業用途上。"前述海印股份人士向記者透露,募集資金將劃為四部分應用,"一部分用於展貿城,一部分償還部分銀行貸款、補充流動資金,還有一部分將用作新商業項目的擴充,不過依舊是純租賃項目。"

  "進入基礎資產池的數量與范圍還沒有最終落實,沒有辦法確定租賃物業的占比,但絕大部分會是。"該人士補充道。

  此前,海印股份擬打包15傢商業物業5年期租金收益,發行資產證券化產品的消息一經披露,便引發瞭地產業內的廣泛關註,並被認作是商業地產資產證券化開閘的問路石。

  按此時間表回溯,兩三個月前,正是證監會正式下發《證券公司資產證券化業務管理規定》(以下簡稱《規定》)前後,該《規定》中有關"商業物業等不動產財產可作為基礎資產進行資產證券化"的描述,也被市場人士解讀為包括商業物業標的在內的資產證券化業務即將開始常規化的依據。

  "資產證券化業務要求基礎資產不得存在權利限制,這也就意味著,如果全部商業物業一起打包進行資產證券化,發展商就必須拿出相當大的資金量來解除物業的抵押、擔保。壓力肯定不小。"

  "從海印股份的謹慎也能看出當前地產行業調控的影響力,再加上海(樓盤)印股份輕資產運營模式在資產證券化規模上的優勢,其對後市地產資產證券化行情的影響作用還需要觀察。"其繼續表示。

  "2000年以來,國內商業物業每年的竣工面積都在增長,到2012年累計竣工面積已達7.4億平方米。"周偉認為,未來商業物業資產證券化的空間十分廣闊。

  顯然,這壓力在海印股份身上卻並不存在。

  根據中信建投為其設計的融資方案,海印股份將打包15傢綜合性商業物業的未來5年的經營收益權,通過證券化方式融資16億元。其中優先級證券15億元,由機構認購;次級證券1億元,由公司全額認購。

  日前,在一次公開論壇上,國務院發展研究中心金融研究所主任陳道富也認為,中國房地產金融未來可能的發展和創新方向就包含資產證券化及REITs(房地產信托投資基金)。

內容來自sina新聞

  "證監會當前的監管態度與力度我們不便揣測,但通過對《規定》的解讀,我們認為其核心來講,是要求有穩定的現金流。"前述相關人債務協商已清償後的小白士表示,回顧公司商業物業近幾年來的運營,每年都能為公司帶來穩定的現金流入,其中2012年的物業出租及管理收入超過7億元,且呈穩定增長趨勢。"這與《規定》的要求基本吻合,所以就有瞭這次的融資計劃。"

  "我們實際上是對未來5年的租賃收益權進行證券化融資。公司很大一部分商業物業都是租賃而來,通過'租入-租出'的輕資產商業運營模式賺取租金差,並不擁有產權,也就不存在銀行抵押貸款或擔保問題的解決。"前述證券事務部人士表示,由於租賃物業不能獲取銀行抵押貸款,過去隻能通過純信用貸款或短期融券融資,而今的資產證券化也是對融資渠道的創新與擴充。

  盡管頭頂地產同業贈予的"嘗鮮資產證券化"光環,但海印股份16億元專向資產管理計劃能否成功與行業風向標之間似乎難劃等號。

  海印股份的野心並沒有止步於"租入-租出"的二房東身份,近年來也正在由輕資產模式向輕重結合的方向挺進,而多地同時在建的海印又一城城市綜合體項目也讓部分券商機構揣測,此次的募集資金將用於商業物業的自建。

  "海印股份有點特殊,不同於一般地產商對商業物業的開發持有,我們是商業運營,'租入-租出'的輕資產模式,募集資金也同樣會用到商業用途,而非商業地產開發。"近日,在接受本報記者采訪時,海印股份證券事務部相關人士的解釋有意無意地拉開瞭其與同行的距離。

  "海印股份撇清與地產的關系,應該是想盡量減少資產證券化途中可能出現的阻力。"前述買中古車貸條件如何貸款信貸年息地產研究人士認為,海印股份對於此次融資也是勢在必得。

  非典型性案例

  分批操作

  盡管海印股份的商業運營模式有其特殊性,但在包括周偉在內的采訪人士看來,商業地產的資產證券化仍是趨勢所向。

  15傢商業物業進入基礎資產池,這幾乎已經是海印股份旗下成熟商業物業的全部(2012年年報顯示,公司擁有16傢成熟商業物業)。一位地產研究人士認為,對於大部分已經將持有商業物業進行抵押融資或擔保的地產公司來說,如此傾囊打包的做法實屬不易。

  "目前券商與持有商業物業的開發商都抱有對資產證券化的熱情與期待。"周偉認為,在房企亟需新的融資模式之際,商業物業資產證券化的推出恰逢其時。

  這種期待,很大一部分源自於現實的脅迫。"資本市場的股權融資被長期關閉;出於信貸調整,銀行對於商業物業的抵押貸款也並不熱情,開始逐步壓縮商業項目的貸款年限與抵押率;收益權信托成本動輒12%以上。"前述地產研究人士亦認為,在REITs缺位的情況下,倘若能夠發行證券化產品,將能很好地盤活物業持有者的沉淀資金,改善開發商的財務狀況。

海印的非典型房企證券化

  不過,考慮到行業調控與資產證券化之前,商業物業解除抵押或擔保措施的資金需求,周偉認為,上市公司作為優質公司的代表,更容易接受新型融資模式,可能先行嘗試資產證券化業務。

  "我們大概在兩三個月前開始籌備這件事情,從中介機構入場到溝通方案,做瞭很多前期的工作。"前述海印股份人士表示。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-2安平區二胎房屋銀行7/14472232406.shtml
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