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中糧地產北京項目現困境難盈利 昔日地王被套牢

  "今年房地產市場降溫,起碼的共識是不會大漲瞭。但去年的大部分地王已經超過瞭區域內在售的房價,如果需求達到正常的利潤,要求市場售價需要在一年內再漲50%,否則入市的風險將非常大。當前市場不足以支撐這樣的價格,地王延緩開發將是必然的選擇。"中原地產首席分析師張大偉表示。

  然而,就在近日,瑞銀證券分析師李宗彬在研報中指出,中糧地產競得的北京孫河地塊,購地成本遠超合理水平,盈利前景欠佳。"目前該區域可比項目的售價約在45000-60000元/平方米,據此分析這一項目難以實現盈利。"

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-02/08192757933.shtml

  數據顯示,2013年以來,北京土地價格在5萬元左右的地塊已經達到瞭10塊以上,其中懋源夏傢胡同地塊、中糧孫河地塊、融創農展館地塊等已經開始動工,預計下半年到明年入市。但郭毅指出,上述號稱要年內入市的項目預計都難以實現。



  中糧獲取孫河項目已經10個月瞭,不管是與中糧自己的項目,還是和周邊項目相比,開發進度明顯較慢。龍湖[簡介 最新動態]雙瓏原著拿地10個月即首次開盤,泰禾北京院子雖因預售證難拿等原因一年後才正式開盤,但拿地7個月就舉辦瞭規模龐大的推介會,號稱"豪宅也要高周轉"。

  入市無門成本不斷累加

  2012年7月,中赫萬柳地王,樓面價4.29萬元(全國單價地王),萬柳書院,下半年開盤,預計價格達14萬元,漫長內部認購蓄客,夜長夢多

  相隔不遠的中糧孫河項目相比十分低調,沒有案名,也沒有任何標識,白色圍擋內是正在挖的地基,地塊一角的售樓處剛有雛形。"目前正在開工前期的準備和規劃,具體的定價還沒有,什麼時候入市也說不準。"中糧地產董秘辦公室相關人士表示。對於年內開盤的傳聞,上述人士僅表示,"公司正在積極推進。"

  但有價必須要先有市。從建委網站的實際簽約情況來看,龍湖和泰禾兩個項目成交均價都為6.5萬元/平方米,周邊香江花園等二手別墅報價為5萬元/平方米左右,整個孫河區域房價距離10萬元還差得遠,不足以支撐中糧達到盈利。

  同為熱門板塊孫河別墅區組團地塊,加上進駐時間和產品類型都比較相近,中糧、泰禾和龍湖三傢品牌房企的項目一直是比較的對象。三傢中龍湖進駐最早,2012年9月該公司經過10輪競價溢價8.7%獲得孫河第一塊土地,折合樓面價20158元/平方米;2013年1月,泰禾以29473元/平方米的樓面價也跟隨進駐孫河。到瞭當年7月,央企中糧地產姍姍來遲。但此時北京土地市場已經空前炙手可熱,開發商拿地不計成本,土地"面粉"價格往往貴過周圍在售"面包"價格,令觀者心驚肉跳。中糧經過整整77輪激烈競拍才擊敗對手,其地塊溢價率42.1%,實際樓面價高達48444元/平方米,刷新瞭北京單價地王紀錄。

  與此同時,業內相關人士也指出,"地王操盤本來就不易,如果市場判斷出現踏空性失誤,就會釀造更大的風險,陷入被套牢的困境,短期內肯定是會無力回天,隻能放緩開發節奏,這也使得項目開發成本增加,大量消耗利潤。"

  實際上,中糧高價拿地之後,業內已經就有唱衰聲,一方面是因為其本身的高地價,另一方面則是可以預見的區域激烈競爭。市場風向轉變之後,這種曾經擔憂的風險幾乎已經成為現實。

  2013年底,中糧宣佈引入中信信誠資產管理有限公司合作開發孫河地王項目。其方式為把項目全部股權質押出去,獲得合作方提供9.08億元的委托貸款,年利率為10%。無獨有偶,融創以樓面價7萬元以上奪得的北京農展館地王也在同一時期引入瞭一傢私募機構12.25億元的註資,代價是付出瞭該項目49%的股權,被認為是拿地後資金鏈承壓過大,需要分散壓力。

  北京睿信致成管理咨詢公司董事總經理郝炬表示,對於中糧而言,目前的市場必然令其放緩開發節奏。伴隨著開發周期的拉長,各類成本都會持續增長,而土地出讓款對自有資金的占用最為嚴重。

  地王資料匯總

  同為高端住宅開發商的融創中國董事長孫宏斌就曾對此質疑稱,"孫河那麼大點的地,有龍湖、泰禾、中糧那麼多傢開發商競爭,怎麼能賣出價呢?"蘭德咨詢總裁宋延慶也表示,孫河區域內競爭激烈,中糧的品牌優勢不明顯,也缺乏高端別墅產品的技術優勢,在無成本優勢下,也隻有產品方面下真功夫瞭。

內容來自sina造橋鄉二胎新聞

  雖然背靠央企中糧集團虎尾鎮土地貸款率利試算表,但中糧地產規模並不大,《2013中國房地產上市公司百強榜》中排名52位,2013年公司銷售才剛剛突破百億元。記者查閱中糧地產2013年年報發現,去年中糧銷售金額為112.67億元,其中在北京的兩個項目中糧萬科長陽半島和中糧祥雲國際貢獻最大,合計銷售35.6億元,累計獲得利潤7.4億元。以此考量,中糧敢於以23.6億元總價拿下孫河地王,戰略不可謂不大膽。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在銀行信貸緊縮的市場背景下,標榜"高溢價"、激進類型、過度依賴民間資本以及拿地靠"賭"的四類企業,將可能受到生死壓力。"如果沒有充裕的資金流支撐,地王難以繼續生存。即使是大型品牌房企目前也有賣股權求生存的例子,何況原本就更為脆弱的中型房企,極可能目前已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。"

  "中糧的產品和周邊競爭對手不會有本質區別,如果要下大功夫就意味著更高的建安成本,再加上該項目短期內無法入市銷售回籠資金,中糧在這個項目上承受的資金壓力相當大。"

  "中糧這項目今年夠嗆能賣,"亞豪機構市場總監郭毅表示,按一般的開發進度,售樓處蓋好差不多半年才能開始銷售,包括做策劃,銷售團隊得進駐案場,還要一段時間蓄客。"中糧孫河項目開發較慢的根源在於拿地太貴,現在市場不好,不開盤屬無奈之舉。"

  "豪宅市場現在普遍面臨這個問題。今年政府限價政策未完全退出,項目取證比較難,更嚴重的是現在的市場跟去年拿地時已經完全變天,就算政府讓賣,也賣不出去。如果硬要推出來卻沒有銷售,把品牌做砸瞭重啟更難,所以隻能等明年市場好轉再賣。"郭毅如是說。

  "中糧的產品和周邊競爭對手不會二胎借貸風險有本質區別,如果要下大功夫就意味著更高的建安成本,但中糧想要在區域競爭中挽回優勢,必須為其過高的土地成本減壓,努力壓縮其他方面的成本,這本身就是矛盾的。再加上該項目短期內無法入市銷售回籠資金,中糧在這個項目上承受的資金壓力相當大。"易居中國研究院研究院嚴躍進表示。

  樓市變局下,地王處境如何?近日,《中國經營報》記者看到瞭於不久前開工的孫河HIJ地塊。目前該地塊售樓處正在建設中,雖然林立在道路兩旁的廣告牌描繪著未來的光鮮奢華,但是,目前這裡依舊還是一派農村的景象。

  有中糧內部人士透露,去年以來房企紛紛回歸一線城市,但除瞭中糧祥雲,中糧在北京一直沒有獨立的新項目,必須要進行拓展。孫河地塊的位置、體量都屬於優質,中糧資金方面問題也不大,至於利潤要看市場。

  事實上,中糧在北京高價搶地並非單例。年報顯示,2013年中糧共在北京、南京和成都三地獲得4個新的住宅項目,總耗資64.77億元,從土地市場直接獲取的3個項目均屬於當地高價,平均溢價率超過50%。有業內人士認為,中糧在上一輪的房地產開發周期中錯失拿地良機,多個城市市場都存在無新項目開發的窘境,土地儲備安全已經受到威脅。

  截至2013年末,中糧地產總負債率為77.90%,雖然負債率還處於行業正常水平,其央企身份帶來的融資便利也優於一般中小民企開發商,但地王給其帶來的資金壓力仍十分明顯。

  中糧獲取孫河項目已經10個月瞭,不管是與中糧自己的項目,還是和周邊項目相比,開發進度明顯較慢。

  中糧孫河地王一出,樓面地價即逼近龍湖雙瓏原著一期售價,使得先進來的龍湖和泰禾成功解套。有業內人士估算,由於別墅產品本身開發成本就較高,中糧未來產品定價8萬元/平方米才能保證不虧本。其後有傳聞稱,該項目預期的定價為10萬元。

  "銷售虧損的狀態可以用地價和房價的上漲來對沖,但這仍然是在今年下半年到明年市場預期好的狀況之下。合作開發雖然可以降低市場風險,但也會稀釋項目未來的收益,使得中糧在這一項目上可預期的盈利更低。"郝炬如是說。

  5月底的北京已經進入高溫天氣,東北五環外的朝陽區孫河鄉的一條小道上,工程車輛往來繁忙,飛揚的塵土迫使工人每隔一段時間就得灑水降塵。正在施工的是泰禾北京院子和龍湖雙瓏原著[最新消息 價格 戶型 點評],路旁的廣告牌和道旗林立,描繪著未來的光鮮奢華,盡管目前這裡還是一派農村的景象。

  高價拿地項目進展緩慢

  2013年5月,保利首開舊宮地王,樓面價2.23萬元(大興單價地王),無案名,目前沒有任何推廣和入市跡象

  2013年7月,懋源夏傢胡同地王,樓面價4.58萬元(刷新北京單價地王),沒有動工

  2013年7月,中糧孫河地王,樓面價4.84萬元(再刷新北京單價地王),剛開始動工,中糧進入孫河較晚,拿地成本比早到的龍湖泰禾等要貴出2萬元以上,目前承受很大的銷售壓力

  2013年8月,融創亦莊地王,樓面價2.1萬元,無推廣

  2013年9月,融創農展館地王,樓面價7.31萬元(全國總地王),計劃年底封頂,銷售價格在15萬~30萬元

  據相關資料顯示,2013年7月23日,中糧地產以23.6億元,同時配建3.3萬平方米公租房的代價拿下北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊,實際樓面價接近5萬元/平方米,刷新瞭北京土地出讓歷史上的單價紀錄,業內普遍預計項目建成後售價將在10萬元/平方米左右。
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