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央行房貸新政30天利率小降 樓市成交回暖

  融360的信貸專傢徐瑾認為,不能過於樂觀估計信貸放松的程度。有些銀行雖然下發新政細則,但因為額度比較緊張,到放貸時就沒有額度瞭。

  丁祖昱說,10月各城市銷售都有回升,很多城市都創今年新高,如武漢預計10月成交量在180萬以上,將繼續創下成交量新高,無錫、廣州也有望達到年內高點,上海十月第三周出現成交高峰,刷新瞭2014年周度成交峰值,當然也有個別特別差的,比如沈陽、大連,不論政策上如何扶持,市場還是難有起色。

  不過與往年同期比較卻不樂觀。國傢統計局發佈的最新數據顯示,時隔三年70大中城市房價再現全面環比下跌,在此影響下,房地產投資逐漸走淡。1至9月份全國房地產開發投資增速同比名義增長12.5%(扣除價格因素實際增長11.7%),創5年來新低。較2013年同期19.7%下降7.2個百分點,降幅近三分之一。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-30/08022966030.shtml

  10月27日,央行3季度報告顯示,當期人民銀行統計的貸款總餘額79.58萬億。房地產貸款餘額16.74萬億,同比增18.2%,明顯高於全部貸款增速,但速度較上季末降低1個百分點。

  此外,開發商應繼續保持價格上的優惠。本報從多傢中小房企采訪調查瞭解到,到目前為止,還沒有看到任何一傢規模企業把價格整體上調。在供大於求的情況沒有得到改善的情況下,開發商還普遍在以價換量。

  記者調查顯示,房貸放松首先在一線城市展開。北京最低房貸利率打9折的銀行目前至少有5傢,分別為中信銀行、招商銀行、匯豐銀行、浦發銀行和郵儲銀行。其餘銀行多以基準利率為主。

  從市場層面看,目前相較於首套房認定的放松,市場期待的7折利率並沒有出現,9折被普遍認為是銀行盈虧平衡點。9折以下,銀行放貸的動力並不明顯。

  受訪的銀行和地產界人士也指出,即使在個人住房按揭貸款有所寬松,但料開發貸不會有太大規模投放。故短期地產業的復蘇,還難言整體回暖。

  與深圳類似,上海各銀行優惠房貸利率也開始增多。其中,華夏銀行首套房貸利率由基準利率上浮10%下調至9.2折,中國銀行由基準利率上浮5%下調至基準。

  但申萬報告指出,從目前現實情況來看,一方面,在當前經濟下行風險較大、降息預期增強、信貸額度並不緊張的情況下,銀行通過固定利率的MBS將浮動利率的按揭貸款出表的動力並不強。

  據公開報道,武漢、濟南、杭州和重慶等地開始出現7折房貸利率優惠的樓盤。其中,武漢綠地中央廣場項目從10月份起,聯合平安好房提供"1成首付、7折利率"的優惠購房活動,最多補貼約10萬費用。

  目前包括萬科在內的業內人士普遍認為,四季度成交回升已很確定,預計與去年同期持平,但"明年就很難說"。

  從公開數據看,三季度房地產貸款增速放緩。

  仿佛打瞭一針強心劑,房地產市場在經歷瞭9個多月的低迷後,受央行9·30新政的影響,似乎開始緩過勁來。

  房地產貸款增速的下滑,多位業內人士指出,一方面是地產業風險之下,銀行加大對房貸的管控;而另一方面,則是高庫存下,房企投資意願降低減少貸款。

  丁祖昱也認為在限貸放松上不能過於樂觀,建議開發商在口徑上不要給客戶過高期望,不要再繼續往7折引導,否則必然導致客戶的觀望等待,反而起到負面效果。在貸款利率沒有到位的情況下,可以采取一定營銷手段,比如適當貼息,采取類似"利率不到九折,開發商來補貼"這種營銷手段來促進成交。

  成交回暖或難持續

  張大偉指出,信貸額度將是決定9·30央行松綁限貸政策的最大因素。如果不增加額度,在改善型需求進入市場後,搶用額度,可能會使得2014年年底的額度非常緊張。

  各地銀行9-9.5折利率頻現

  

  值得關註的是,除瞭央行新政古坑鄉農地貸款額度、公積金政策帶來的放松外,各地還在出臺第三輪救市政策,如天津二次救市徹底解除限購、"70/90"政策取消;無錫出臺二套房公積金新政;長春公積金新政滿6個月可申請個貸等等,政策面繼續保持寬松。

  中國指數研究院[微博]發佈的最新報告顯示,10月12日至18日一周,其監測的全國20個主要一二線城市住宅合計簽約面積環比回升45%。其中一線城市整體漲幅達到80%。報告指出,隨著成交持續回暖,幾大代表性城市庫存總量在繼續下降,去化壓力有所緩解。

  利率繼續下調可能性

  在房貸漸進式放松後,是否有出現7折利率的可能性?

  融360通過調查全國23個重點城市400傢銀行(包括各銀行分行)發現,僅有34.91%的銀行執行"認貸不認房"的標準,即擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,可享受首套房貸款政策。在房貸利率方面,約30.47%的銀行在央行房貸新政後,下調瞭首套房貸款利率。

  但實際上,這些活動均為房貸新政下的營銷行動,並非銀行利率真正打7折。CRIC研究中心認為,當前房企多半采取暗降的手段,一方面賺足眼球,一方面提供一些實在的優惠給購房者,來推動項目熱銷。

  要達到7-8折利率優惠,需滿足兩個條件,一是銀行不虧錢,二是總體額度寬松。

  MBS被寄予為金融機構籌集低成本資金的厚望。央行9·30房貸新政提出,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增房屋信貸轉貸加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

  自10月中旬開始,各地商業銀行已在陸續落實房貸新政。

  另一方面,目前信用利差過窄明顯制約瞭MBS所能引導的按揭利率下行空間。申萬測算,若銀行將房貸打包成MBS產品後直接在市場上出售,在目前基準的利率水平上尚存在一定動力,但預計按揭貸款利率大致可以下降到5.8-6.4%,相當於8.8折至基準之間;若銀行將房貸打包成MBS後由國開行以住房金融專項債對接,則預計最個人信貸記錄/勞工貸款申請免財力證明專區/個人信貸記錄終按揭貸款利率大致可以下降到5.4-5.8%,相當於8.5折左右。

  "我判斷,從目前情況看,利率7折是非分之想,8折絕無可能,9折已算極好,9.5很不容易,基準也屬正常。"易居中國聯席總裁丁祖昱認為。

  至於將來是否可能出現7折利率?中原地產首席分析師張大偉認為,除非再出現1-2次定向或者全面降準。

  深圳已有8傢銀行下調首套房貸款利率。其中,中行、建行、郵儲銀行首套房最優至9.7折,招行、花旗首套房最優至9.5折,匯豐、中信銀行則優惠至9.4折。工行、農行、民生、興業、東亞銀行首套房下調至基準,光大銀行由此前基準上浮15%下調至基準。

  廣州各銀行利率下調相對較慢。目前僅匯豐、農行、工行等下調瞭利率。匯豐最低可至9.4折。

內容來自sina新聞

  房地產成交10月份環比也顯示回暖跡象。中指、易居、中原等機構數據顯示,國慶長假後各地樓市成交連續三周環比回升。

  央行新政出臺已近一月,伴隨對於住房按揭貸款總體的鼓勵態度,房貸市場出現瞭一些微妙變化。結合各專業機構及21世紀經濟報道記者的調查,目前執行央行新政並已出現房貸利率優惠的,主要集中在20多個一線城市及部分二線城市,約3成的銀行下調瞭首套房貸利率,最低為9折。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

  中銀國際分析師指出,由於多數房企3季度業績表現並不理想,毛利率下滑幅度超出市場預期,顯示開發商的利潤空間受到地價與需求的雙重擠壓,而行業確實已進入一輪較大的調整周期中,在未來的一段時間內,房地產投資仍難有表現。

  二線城市也出現瞭利率下調。據融360數據,在提供優惠利率的53傢銀行中,北上廣深占30傢,其餘23傢分佈在天津、杭州、成都、長沙、西安、青島等10個熱點二三線城市。不過,記者註意到,目前所有提供優惠的銀行,對購房者資質有要求,附帶有附加條款,要求在本行有一定數量的銀行存款或購買一定額度的銀行理財產品,非低收入人群所能達到。



  本報記者 張曉玲 深圳報道

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